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Inhaltliche Bestimmtheit von Beschlüssen: Wider den "Hüftbeschluss"

AEDIS Hausverwaltung. Ihr Hausverwalter in Dorsten
Veröffentlicht von in Recht · 18 Mai 2017
Tags: Eigentümerversammlung
Wer kennt das als Eigentümer nicht?
Für eine geplante Instandsetzung liegen für die Beschlussfassung Angebote vor. Im Prinzip ist klar, wer beauftragt werden soll, die Details sind verhandelt. Der marode Zaun soll erneuert werden. Der Antrag wird sauber formuliert, der Verwalter ruft zur Abstimmung auf, da erwacht der Eigentümer Herr Bär aus dem Sitzungsschlaf und fragt überrascht: Warum so viel Geld ausgeben? Warum nicht Gabionen statt Zaun? Sonst zahlen wir in zehn Jahren wieder! Ich meine ja nur, man kann das Geld auch aus dem Fenster werfen."
Rubbel die Katz, der Geist ist aus der Flasche, und ehe man sich versieht, ist umformuliert und der Verwalter zu beauftragen, noch einmal, aber bitte schön andere Angebote einzuholen und dann auch sofort zu vergeben, es will ja niemand noch einmal ein Jahr warten, Gabionen bitteschön, Steinfüllung beige, 180 cm, günstigster Anbieter, bitte Angebot ordentlich nachverhandeln, Festpreis aushandeln, vom Beirat abzeichnen lassen und dann so schnell wie möglich machen lassen.
Das gefällt dem Eigentümer K. nicht, er klagt gegen die Beschlussfassung und gewinnt kurz und schmerzlos. Das Gericht prüft nicht einmal materiell-rechtlich, sondern erklärt den Beschluss von vornherein für nichtig. Der Grund: fehlende inhaltliche Bestimmtheit! Die Kosten des Verfahrens werden dem Verwalter auferlegt, da er diese Beschlussfassung zugelassen hat.

Seid präzise!
Ob ein Beschluss inhaltlich bestimmt ist, lässt sich mit einer präzisen Fragestellung herausfinden:
Wer tut was wann mit welcher Folge zu welchen Kosten bei welcher Verteilung und welcher Geldherkunft?
Diese Frage muss in jedem ihrer Teile mit  dem Antragstext oder in erläuternden Dokumenten (Angeboten, Gutachten etc.), auf die im Antrag konkret Bezug genommen wird, auch präzise beantwortet werden.

An unserem Beispiel oben fehlen zwei wesentliche Teile, die auch nicht beantwortet werden können, weil die Grundlagen in der spontanen Beschussfassung "aus der Hüfte" für Art und Umfang der Arbeiten und ihr Preis bei Beschlussfassung fehlten. Es lagen dafür ja eben noch gar keine Angebote vor. Zudem wurde die Durchführung an die Prüfung  durch den Beirat geknüpft. Auch dies ist nicht zulässig, da eine Beschlussfassung eindeutig bindend und ohne Vorbehalt erfolgen muss.

Für die Praxis
Immer wieder kommt es zu ähnlichen Situationen oder auch zu unnötig schlampigen Formulierungen. Grundsätzlich muss ein Beschluss so formuliert sein, dass auch ein außenstehender Dritter ihn aus sich heraus verstehen kann.
Ein nichtiger Beschluss bedarf anders als ein anfechtbarer nicht der Aufhebung durch ein Gericht. Als nichtiger Beschluss ist er nichtig von Anfang an. Der Verwalter gerät so in die Zwickmühle, den erklärten Eigentümerwillen zu erfüllen oder die Nichtigkeit zu beachten und den Nicht-Beschluss auch nicht umzusetzen.
Verwalter sind also gut beraten, einer solchen Beschlussfassung in den Versammlungen bestimmt entgegenzutreten und sich - falls die Eigentümer trotz entsprechender Belehrungen auf eine nichtige Beschlussfassung bestehen - von jeglicher Haftung im Zusammenhang der Beschlussfassung und ihrer Umsetzung freistellen zu lassen.
Eigentümer sollten sich vor der Versammlung Gedanken zu geplanten Beschlussfassungen machen und rechtzeitig vorher Alternativen prüfen und ggf. durch die Verwaltung anbieten lassen, damit nicht in der Versammlung überraschende Änderungen auf den Tisch kommen.

Beispiele für mangelhafte Beschlüsse:
Abrechnung: "Die vorgelegte Hausgeldabrechnung 2016 wird vorbehaltlich einer Überprüfung der Wasserzählerwerte durch den Beirat genehmigt."
Grund: Unzulässiger und hinzu unpräziser Vorbehalt.

Instandsetzung: "Die Balkonsanierung ist auf Grundlage des Angebots der Fa. Balkonfix zu Kosten von 12.000 Euro der Sache nach genehmigt. Der Verwalter holt jedoch zuvor noch zwei weitere Angebote ein. Nach erfolgter Nachverhandlung und Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat ist an den besten Anbieter zu vergeben."
Grund: Brrrrr: Es schüttelt einen regelrecht. Wer vergibt wann was genau zu welchem Preis? Was heißt "bester Anbieter", was heißt "Abstimmung mit dem Beirat"? Müssen alle Beiräte zustimmen, vorher abstimmen, in welchem Stimmverhältnis, oder soll der Verwaltungsbeiratsvorsitzende dem Verwalter telefonisch "grünes Licht" geben? Wer bezahlt, woher kommt das Geld (Sonderumlage, Rücklage oder aus einem zufällig prall gefüllten Girokonto?). Und so weiter. Und so weiter.

Kostenverteilung: "Müllkosten sind künftig nach Personen / Tagen, Wartungskosten nach tatsächlich genutzer Fläche zu verteilen."
Grund: Es wird nicht klar, ob nach Personenzahl oder nach Tagen oder nach einem Faktor aus beiden abzurechnen ist, wer als Person zählt, wer dies festlegt oder ermittelt. Es wird nicht klar, welche Wartungskosten oder Müllkosten gemeint sind. Was bedeutet dann übehaupt "tatsächlich genutzte Fläche" ?

Dies nur zur kleinen Untermalung. Im Alltag ist lediglich ein Mindestmaß Disziplin und Reflexion, auch die Bereitschaft einander zuzuhören und abzuwägen nötig. Manchmal hilft auch schon ein Stückwerk Gelassenheit. Im Wohnungseigentum dauert es mitunter etwas, meistens darf es das auch. Der Zaun, der zwanzig Jahre altert, kann dies auch noch ein weiteres Jahr. Wer schnell und aus dem Bauch entscheiden möchte, kaufe sich keine Eigentumswohnung. Eine Hütte in der Marsch wäre da die bessere Wahl.


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